柳州新房9月柳州住宅均價“8”字頭，現在買萬元以上的新房是不是高位接盤？

柳州樓市價格戰仍在持續，據柳房網數據中心統計，2021年9月柳州住宅成交均價為8110元/㎡，今年以來柳州住宅成交均價基本沒突破過9000元/㎡，這與很多性價比剛需盤成交量擴大和高價改需盤成交量減緩有關。

2021年1月-9月柳州住宅量價成交走勢

從柳州9月份新房成交金額榜上可以看到，成交均價在萬元以上的樓盤僅有2個—綠城·楊柳郡與中海天鉆，陽光城·麗景灣、大唐印象、柳州萬象府當月成交均價不到“7”字頭，樓盤的價格戰讓不少剛需族嘗到了甜頭，卻讓改需族犯了難：今日再買萬元以上單價的改善性住宅是不是高位接盤？

柳州2021年9月新房成交金額榜

單價萬元以上的樓盤

也要憑實力才能拿下市場

小編搜羅一下，目前有萬元以上改善性產品在售的項目共有26個，除去4個尾盤，正常在售的有20余個。

柳州參考單價萬元以上新房一覽

而進入柳州9月新房成交金額榜的單價萬元以上項目綠城·楊柳郡和中海天鉆有幾個共同的特點：

一、地理位置佳

綠城·楊柳郡占據柳北白沙濱江板塊，板塊內自帶多所學校，各組團之間也有沿街商業，生活便利性高，通過白沙大橋、河東大橋可以快速到達河東。柳州二手房

綠城·楊柳郡實景

中海天鉆位于河東水南片，周邊柳州萬象城、德潤小學、德潤中學、桂柳路公園等配套已經成型，靜蘭路、文昌路等多條道路通向城市腹地。

中海天鉆實景

二、產品屬性獨特

綠城·楊柳郡從上白沙到下白沙布局了多個風格不同的組團，從建面約74-99㎡的小戶型，到建面約231㎡的江景大平層，再到建面約260㎡空中躍墅，所有產品均為純板樓、配雙層中空LOW-E玻璃，這樣的產品類型和建筑工藝即便是在柳州改善盤里也是難得一見。

綠城·楊柳郡樣板間實景

中海天鉆至今仍是柳州的純大平層豪改盤，產品建面約143-247㎡，樓棟層數18、19層，梯戶兩梯兩戶或三梯兩戶，每層層高達到3.1-3.15米，外立面也是特殊的仿石灰石外立面。

中海天鉆樣板間實景

三、品牌實力強勁

中海地產與綠城中國在2020年中國房地產企業銷售業績排行榜上分別位列第六位和第十位，在《2021上半年50強房企“三道紅線”指數榜》上，兩家房企均未到紅線，這意味著兩家房企現金流較為充足。

企業性質上，中海地產屬央企，綠城中國大股東也是央企—中交集團，兩家房企的穩定性相對更好。

四、重視客戶關系維護

柳州大多數房企房子賣完就賣完了，很少會做客戶關系維護，但是對于綠城·楊柳郡和中海天鉆這樣定位偏高的樓盤來說本身客戶資源購買力就強，“老帶新”也是它們重要的客戶來源。綠城的“海豚計劃”、綠之戀文藝晚會、鄰里百家宴等活動已深入人心。柳州新房

2021年綠城美好鄰里節現場

其它改善性項目賣點也十足

為何銷量不及剛需盤？

相對剛需人群，改需人群更注重品牌積淀和產品設計。從品牌來看，保利、招商、建發、大都、中房、溫馨、祥云盛世這些都是國企，保利、招商還都是央企。

開發過柳州代江景豪宅保利·大江郡的保利品牌力并不差，在售的明玥山語目前它還是桂柳路上的純洋房項目，建面約173-190㎡的復式洋房也是桂柳路少有的復式洋房產品。目前平層洋房的參考價格已由當初的1.25萬元/㎡調整到了1.05萬元/㎡。

保利·明玥山語的大動區布局戶型樣板間

然而保利·明玥山語頂著整條桂柳路的樓面地價6304元/㎡，無法降低身段參與桂柳路的價格戰，自身產品側重動區布局，柳州人傳統的購房習慣還不太適應這類產品。

保利·明玥山語的鄰居—建發·磐龍府曾在8月首開時登上過當月柳州新房成交金額與成交面積TOP10，顯然銷售更為順暢一些，但是9月份建發·磐龍府卻未能再續輝煌。

建發·磐龍府園林設計很有特色

一是對柳州人來說，建發品牌還比較新。二是桂柳路的內卷讓喊著“不降價”的項目也很受傷，項目建面約109㎡戶型能做到3+1房確實新穎，但很多柳州改善性置業者喜歡更大的面積段，在售的聯排別墅離建設中的輕軌很近，達不到很多改善性置業者心目中隱私性的要求。

從綠城和中海來看，宣傳期不夠長的項目銷量也會受影響，上述的保利·明玥山語、建發·磐龍府都是今年才推出的新盤，東郡四期、樂和·紫云華府、君匯濠庭也是今年才推售的，大房企尚且有足夠的營銷費用宣傳，但其它房企就比較佛系了。不管是什么樣的項目都要憑口碑說話，尤其是售價很高的改善型項目。

每個改善性項目地段上都各有優勢，比如河東高新區在售項目—中房·紫東、與綠城·楊柳郡共享配套的云星·錢隆御景都是位置極佳的項目，中房·紫東周邊的景行小學、市十二中、柳州體育中心等配套在河東幾乎沒有競品。

中房·紫東周邊環境實景

然而中房·紫東僅有超高層建面約174-176㎡的大平層，云星·錢隆御景價格上沒有跟綠城·楊柳郡拉開差距，這些都左右了購房者的選擇。

相比產品力趨同的高層產品

大面積段別墅未來更有優勢

別墅類產品向來成交占比較低，但有著高層、平層不具備的環境優勢。大多數人理想中的別墅應該是有自家天地、前后庭院、隱私性強的產品，而主城區內的別墅產品確實有著地段配套優點，卻因為指標限制做不到更舒展的產品，這方面恰恰是柳東、陽和別墅類產品的強項。

合景泰富映月臺155萬起/套的疊拼產品與主城區內高層改善性產品價格差不多，一經推出就受到很多關注，甚至柳房網抖音號剛發布就馬上有網友過來認購。驗證了“沒有不好的產品，只有被不被人接受的價格”。

合景映月臺疊墅園林實景

遠洋紅星天悅與融創金成九闕府兩個合院產品面積段類似，前者更靠近學校一些，后者更靠近園博園，兩者別墅都有一面被高層住宅遮擋，會缺失一些隱私性。

遠洋紅星天悅合院樣板間實景

冠亞·寬廬別墅是整個柳東、陽和沿江線江景院墅產品，獨特的錯層設計、滿足大家庭使用的大面積段產品顯然比柳東一眾只有河景的別墅更具高端氣質。

冠亞·寬廬別墅瞰江實景

寫在最后

很多項目的營銷團隊對柳州改善性住宅市場的潛力都存有疑問，在一些產品布局上會存在矛盾的地方，比如以改善人群為目標的桂柳路，幾乎每家都把起始建筑面積段定在了99-109㎡，但是又不約而同地布局了大面積段的復式產品，對剛需族、改需族來說都不能完全對胃口。

當下柳州改善性住宅市場如何走？小編認為還需要時間沉淀，中海天鉆剛開始也賣得不好，但今天它挺過來了。柳東、陽和一眾別墅產品也當抓住面積大、環境好的優勢吸引更多購房者。未來隨著“三孩政策”的落地，改善性產品還會有更大市場空間。柳州租房