“4”字頭房源重出江湖！柳州房價回到10年前？

▲柳州近一年住宅成交量價走勢

真實惠or真營銷？

面對個別樓盤推出的低價房源，我們購房者也應該理性看待這些現象，那么這里就來簡單梳理下這些低到離譜的特惠房是否如它們宣傳的那樣？

柳州市面上打出的低價房源可分幾類：員工內部房、指定房源特惠房、工抵房等。

恒大雅苑“4”字頭房源就是屬于清尾指定房源，房企拿出即將賣的13#樓余下房源打折促銷，其它在售樓棟還是保持常規售價。打折出售的房源都是先期業主選剩下的，比如底樓、頂樓、采光被遮擋的房源、房號/樓層帶“4”的房源等，還 需要一次性付全款，不能按揭。

同樣的時間段，通常銷售區間1.2-1.3萬/㎡左右的恒大珺睿府也有極少量低價清尾房源放出，低到了“88XX元/㎡”，這類房源屬于員工內部優惠房源，需要一次性付全款。

▲恒大珺睿府近半年成交均價趨勢

恒大的打折力度是出了名的，優惠房每年都會有，目前又正處年中沖量階段，加上“三道紅線”高壓之下，企業近期的資金回籠需求，不難猜到恒大會向市場拋出特惠房源，有它產品的性質，有他企業的需求， 個別樓盤的營銷策略更不能代表整個柳州市場。我們從近幾個月恒大珺睿府的均價趨勢上看，推出的特惠房也并沒有對項目的價格產生很大影響。

工抵房能不能買？

工抵房是指房開用于給施工單位等乙方單位抵付工程應付款的房子，工抵房實際受益人是施工隊等乙方單位。

真正的工抵房和正常商品房的辦證流程是一樣的，一般是通過開發商辦理更名的方式進行交易（即“一手更名”）。 購買正規工抵房，只要是通過開發商辦理網簽登記等一系列手續，風險并不大。

工抵房一般不會出現在常規銷售渠道上，因為很多用于工程抵押的房源都是一整棟的，這類房源對常規房源銷售會產生沖擊，購房者可以通過“柳州市商品房交易服務平臺”查詢項目的工抵房源。

▲“柳州市商品房交易服務平臺”對工程抵押房會有標注

由于工抵房價格低，市場上有一些沒有合同和收據的偽“工抵房”，無法辦理產權證，需要保持警惕。

碧桂園·未來城公開宣傳的“4”字頭工抵房已經被迅速搶空，現在低價已經到了5500元/㎡左右（周邊在售項目均價7500元/㎡左右）， 只有南地塊的4#樓十多套房源在售，這些房源是可以正常貸款的，不強制一次性付全款。上個月該項目成功打入柳州新房成交面積TOP6（數據來源：柳房網），可見這個策略對銷量的提升是有幫助的。

▲碧桂園·未來城南地塊4#樓房源已見底

價格戰 誘發區域降價？

去年“三條紅線”出臺，融創柳州所有在售項目紛紛調價，周邊項目不得不采取應對措施，典型的如柳東、陽和樓市。融創九闕府“二套半價”“1元定房”“0元換房”接二連三的“吸睛”動作，讓柳東眾盤逐一“應戰”，不少盤偶有“6”字頭優惠房放出。

不過這些花式營銷也注意區分，有些確實是后期房源比前期更便宜。比如柳州萬象府，最開始銷售的融苑屬于整個項目最貼近卡樂星球游樂園的景觀樓棟地塊，大部分樓棟梯戶為兩梯三戶，密度較低，而現在在售的清苑與乾苑是項目中軸區域，密度都稍大，溢價率較低。一期房源清尾完成、二期乾苑戶型升級推出后， 項目實際成交均價已經回升。

▲柳州萬象府在售房源位于中間區域

榮和公園墅近期推出了建面約59㎡小戶型，總價只有50余萬，但是折合單價也達到9000多元/㎡，5月該項目成功位列柳州新房成交金額TOP5、成交面積TOP7，這種曲線沖量的方法也給了很多人上車的機會。

柳東確實沒有前兩年那么熱，這由整個市場的供求關系決定的， 即使價格稍有回落，但柳東仍然是柳州樓市的主要板塊，成交量也保持在各大城區中前三位。

▲柳東新區龍湖CBD實景

靠近靜蘭片、水南片的“8”字頭也比較多，是否是區域“集體跳水”？河東板塊的主要在售樓盤都集中在水南、靜蘭一帶，區域競爭激烈，面對這批“8”字頭房源，購房者也需理性看待，有真促銷，也有假實惠，都是各樓盤應對市場競爭的營銷策略。

4月份華潤靜蘭灣連推4棟樓，新推的樓棟靠近凳山路，這時候打出“8”字頭起房源也屬正常調節，從項目打出的廣告來看， 10套中只有2套這樣的房源；彰泰江與城 “8”字頭房源集中在靠馬路一面，而內庭房源依舊在9000元/㎡以上，中軸樓棟2#樓在11000元/㎡上下，接近江景的31#樓13000元/㎡左右；水南片交投地產陽光100新葉城新推出8600元/㎡起的房源只是靠西江路一側的少數， 大多數房源仍在9500元/㎡以上。

吸睛的低價房，看似打響了“價格戰”，然后數據上看，區域整體均價并未受低價房太大影響。

▲靜蘭片實景

剛需怎么買？

價格圍繞價值上下波動是正常的市場行為，已經買房的業主不希望降價，沒買房的市民希望房價降到自己買得起的水平。

房企制定營銷政策時會做周密的測算，先賣位置更佳的“樓王”還是價格更優的邊緣樓棟都要考慮到市場反饋，個別房企的營銷行為也不能代表整個市場，面對超低價房源，需要理性面對。

眼下年中各房企放價沖量還在繼續，這個階段市場促銷動作很多，不管是員工內部房還是指定特惠房在市場上的放量極為有限、限制也比較多（比如一次性付全款或50%全款、限定時間簽約等），所以購房者看到這類明顯低于項目通常售價的房源時要仔細甄別，結合自身住房需求出發，當然 如果條件符合心理預期，撿漏“低價房”也未嘗不可。