集中供地新政落地前夜:柳州租房房企搶收拼速度,柳州多地成交火熱

3月19日,新力溢價11.42%競得無錫經開區四院東地塊,華潤置地溢價5.88%斬獲無錫學院西地塊。至此,無錫開年后的首場土拍落下帷幕。

上述兩宗地塊均在3月17日掛牌出讓,但因在開拍后60秒內觸頂限價而轉入搖號環節,并于3月19日公布結果。同日出讓的還包括梁溪區北塘、濱湖區漁港、惠山區洛社等地塊,共吸引96家房企報名。其中,經開地塊共有61家房企報名,創下無錫土拍歷史記錄;梁溪區地塊拉鋸2個小時,以溢價率33.96%成交;濱湖漁港地塊為該片區地王。

無錫為22城“兩集中”供地的試點城市之一,多家房企在新政落地前爭相搶收。近日,東莞、佛山、鄭州、柳州租房等城市均出現搶收行情,推動土地市場成交火熱。

買地大軍中,“三道紅線”中黃綠檔房企出鏡率極高。中指研究院的《2021年1-2月中國房企拿地排行榜》顯示,拿地金額前十名的房企中,綠城中國、招商蛇口、保利集團、融創中國、萬科、濱江集團、華潤置地等七家企業為黃綠檔企業。

“黃綠檔房企資金面更寬裕,財務更穩健,在資金流動性上更具優勢。這些企業遇到優質地塊可以根據自身情況積極補倉,發揮空間更大?！?月18日,業內專家對時代周報記者分析道,未來黃綠檔企業搶地的現象或將持續。

土地溢價率創新高

“兩集中”供地新政尚未正式執行,但政策影響已在土拍市場顯現。

2月18日,國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件,文件要求重點城市住宅用地實現“兩集中”:一是集中發布出讓公告,且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。

此后,青島、天津和鄭州等地陸續發文表示將跟進。新規正式執行之前,多家企業提前囤地,在尚未跟進的試點城市或未納入試點的城市拿地,土地市場“小陽春”如約而至。

3月19日,金地集團經過47輪競價斬獲佛山市北滘鎮群力圍片區商住用地,溢價率為44.5%;3月17日,溫州甌海區景山街道出讓1宗商住地,中梁控股經過105輪競價競得地塊,溢價率49.78%;3月16日,萬科以高限價32億元+17%配建面積競得東莞虎門商住地塊,可售樓面價為28797元/平方米,刷新東莞樓面價紀錄。

受熱點二三城市多宗土地高溢價成交影響,重點監測城市的土地成交溢價率再度上漲,平均溢價率達25%,創下近一年以來的周度新高。其中,二線城市溢價率超過20%;三四線城市平均溢價率高達35%。

拿地機會減少的預期下,優質地塊反而會獲得更高的市場關注度。數據顯示,熱點三線城市高溢價地塊成交幅數明顯增加,2月成交溢價率延續上月的回升勢頭,增至16.6%,環比1月增加了3個百分點,已漲至2020年以來的高點。

“‘兩集中’供地政策要求22城一年內拍三地,屆時眾多地塊集中競拍,資本雄厚的房企更具競爭優勢。因此,在政策尚未落地前,房企將抓住時機爭取優質地塊,成為推高土拍熱潮的重要因素?！睂＜覍r代周報記者表示,年初房企手頭資金較為充足,亦是推動土拍的重要原因。

黃綠檔房企迎“盛世年華”

3月12日,融創中國董事長孫宏斌在2020年業績會上表示,地產行業進入了好公司和頭部公司的“盛世年華”,好日子才開始。

孫宏斌認為,“兩集中”供地對規模較大的頭部企業拿地策略沒有太大影響,對中小房企影響會更大。

“頭部企業每年都有保持一定的拿地量,只是會根據出地的時間,在某一個時點在分布上會有一些調整?！睂O宏斌表示,融創對市場有精準的判斷,集中供地時能判斷項目的優劣勢,并以合適的價格拿到地塊。

2020年底,融創兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準,從紅檔降至黃檔。與此同時,融創在土地市場上攻城略地,1-2月斥資144億元拿地,在《2021年1-2月中國房企拿地排行榜》中排行第五。

多名黃綠檔房企高管均表示,“兩集中”制度對于“手有余糧”的企業更有優勢,將適時補倉。

3月16日,越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在2020年業績會上表示,集中供地對資金寬裕的企業優勢將更明顯,因此越秀地產所獲得的機會將會更多一些。越秀地產將保持適度的投資強度,在集中供地的背景下可能會抓住機會進入目標城市。

“零踩線”的越秀地產,已經做好補倉計劃。2020年,越秀地產在土地投資上的支出約為410億元,2021年計劃拿地金額約為520億元,同比增加26%。

“從政策出來到現在差不多一個多月的時間,光是我們部門大大小小的會議都已經開了十幾次?！?月19日,央企投拓口人士謝輪(化名)對時代周報記者表示,近期他所在的部門進行多次討論,從政策影響、應對策略、拿地節奏、開發周期、銷售節奏等方面研討。

整體而言,部門的共識是要打速度戰,趁對手在降負債的時候拿地并快速轉入銷售環節。此后該公司將進一步加強產品的差異化,確保在集中拿地后的集中銷售環節中贏得競爭優勢。

具體到投拓策略,謝輪表示,集中供地后部門對投研和投決工作將前置,對單宗土地研判的維度會更廣,競爭對手的出價能力會成為重要參考。若部門城市競爭過于激烈,溢價率超出預期時果斷放棄,必要時下沉至低能級城市。